SOUS-LOCATIONS VIA « AIRBNB » : LES LOYERS ISSUS DE SOUS-LOCATIONS NON AUTORISEES, REVIENNENT AU PROPRIETAIRE

– Décision de la Cour de cassation (3^ème chambre civile) du 12 septembre 2019, publiée au Bulletin –

Le développement des sociétés d’intermédiation et de de locations saisonnières en ligne (société Airbnb par ex.) ont considérablement modifié le marché locatif.

Qu’est-ce que la sous-location ?

Du fait de nombreuses demandes en locations saisonnières, facilement accessibles, et du prix attractif des loyers offerts, les locataires eux-mêmes sont tentés de sous-louer leur logement à titre temporaire.

La sous-location est la mise à disposition par le locataire, du logement loué, au profit d’un tiers, en contrepartie du règlement d’une somme d’argent.

L’hébergement gratuit n’est pas une sous-location :

Il n’y a pas sous-location si le tiers, ami ou famille proche, est hébergé ponctuellement sans contrepartie financière : le locataire a toujours la possibilité, aux termes d’un bail d’habitation, d’héberger un proche à titre gratuit, sans autorisation préalable du bailleur.

A quelles conditions peut-on sous-louer un logement ?

Dans le cadre d’un bail d’habitation, en location vide comme en location meublée, excepté en cas de bail social, la sous-location à proprement parler qui est par principe interdite, peut être autorisée, à la condition :

Art. 8 (réformé par la LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 1) de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours ».

 Conditions de validité de la sous location :

• La sous-location n’est pas interdite au bail
• La sous-location est préalablement acceptée par une autorisation écrite du bailleur
• Le loyer au m² de la sous-location ne peut pas excéder le montant du loyer payé par le locataire principal

En outre, le locataire est tenu de transmettre au sous-locataire :

• L’autorisation écrite du bailleur,
• La copie du bail en cours.

De plus, la durée de la sous-location est évidemment limitée par la durée du bail principal et si le bail principal cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur, ni d’aucun titre d’occupation.

Conséquences d’une sous-location, même temporaire, non autorisée :

En cas de de sous-location non autorisée au préalable par le propriétaire bailleur, même à titre temporaire, la jurisprudence vient de durcir les sanctions encourues par le locataire :

Par un arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de cassation a institué une nouvelle mesure en décidant que le propriétaire peut demander en justice (C. cass., civ. 3, 12 septembre 2019 n°18-20.727 Publié au bulletin) :

• La résiliation du bail
• Le règlement à son profit des « sous-loyers » perçus par le locataire et ce, en plus du loyer principal du par le locataire
• Des dommages et intérêt en plus, si le propriétaire prouve un préjudice distinct
• Une indemnité au titre de ses frais de procédure.

Le fait d’avoir à reverser au bailleur les sous-loyers est une compensation particulièrement décourageante pour ceux, des locataires, qui s’étaient habitués à pratiquer des sous-locations saisonnières, le temps des vacances par exemple, sans l’accord du bailleur …

Et les propriétaires ne se verront plus imposer la présence dans le logement loué, d’une clientèle passagère au lieu du locataire qu’ils ont choisi, signataire du bail.

Cette décision devrait donc marquer un coup d’arrêt aux sous-locations, même temporaires, non autorisées.

Autres limitations récentes aux locations ou sous-locations saisonnières :

La durée de la mise en location saisonnière de la résidence principale, limitée à 4 mois/an,

Et la télédéclaration en mairie :

La notion de résidence principale : le logement est résidence principale s’il est occupé au moins 8 mois par an (article 4 de Loi du 06 juillet 1989 modifiée).

Déclaration préalable en mairie : dans de nombreuses grandes villes ou villes touristiques en France, comme il était déjà prévu à Paris, la location ou la sous-location, temporaire, y compris de la résidence principale suppose de prévoir une télédéclaration auprès de la mairie et le contrevenant peut s’exposer à payer une amende forfaitaire.

Limitation de durée de la location ou sous- location saisonnière de la résidence principale :

La durée de toute location ou sous- location, saisonnière, de la résidence principale, louée en totalité, est limitée à 4 mois/an, c’est à dire 120 nuitées par années civile (Loi Elan promulguée le 23.11.2018) et le contrevenant s’expose à payer une amende de 10 000€.

•  Cette limitation ne concerne donc pas la location temporaire d’une pièce, ou d’une partie seulement de la résidence principale.

Au-delà de cette durée, les plateformes de location saisonnières, qui ont signé un accord avec l’administration, bloquent le compte de l’annonceur…

Ces mesures, issues de la Jurisprudence ou de Lois récentes, devraient ainsi limiter l’essor des locations et sous-locations saisonnières qui sont à l’évidence une source d’enrichissement ponctuel des habitants, mais concurrencent le tourisme hôtelier, pourraient contribuer à augmenter les prix des loyers et parfois, causer des troubles du voisinage.